高位买房警惕“烂尾陷阱”
发布时间：2017年11月17日
来源: 深圳资深合同律师 http://www.szhzshtls.com/
近年来各地房价持续高涨，买房投资的市民日益增多。然而在当前宏观调控“声声紧”的情况下，一些中小开发商资金紧缺，一些地方已经出现烂尾楼群。专家提醒，此时买房要擦亮眼睛，看清开发商的实力和招数，警惕承诺背后的“烂尾陷阱”，避免不必要的纠纷和风险。
楼盘烂尾房款没着落
今年8月，北京宣武区某楼盘30多名业主在售楼处抗议。业主们表示，开发商多次承诺至今仍没兑现，60多户业主总共投入7000多万房款，三年多了仍不能入住。楼盘烂尾后，业主维权困难重重。业主邢先生称，他们从2003年底开始维权，官司是胜诉了，但房款仍然没有着落。即使法院强制执行也没效果，因为开发商的账户没钱。他们希望有关部门能够出面协调，挽回一些损失。
广州的李先生买了一套住房，住进去快一年了，房产证却迟迟拿不到手。原来是开发商把房子抵押给银行，用贷款盖二期项目，并没有给李先生及时解押并办理登记备案。广信律师事务所律师廖治超说，有些开发商不告知购房人抵押的事实，签订商品房买卖合同收取房款后，长期不为购房者办理登记备案。在解押之前，这样的房子是不能办理房产证的。而抵押房一旦烂尾，购房者损失更大，因为银行作为抵押权人可以对抵押物进行处置并享有优先受偿权。购房人可能无法得到房子，只能事后追究开发商的违约责任。
业内人士透露，这几年房市虚热，一个工程施工至地面阶段，地下车位就可抵押给银行，以获取下一步开发资金，建至封顶就可把商铺抵押出去。但是，开发商资金链一旦断裂，“抵押房”很有可能变成烂尾楼，成为吞噬百姓血汗钱的黑洞。
三大原因导致楼盘烂尾
在广州市区的人民路、东风路、环市东路、天河北路等主要地段，至今仍矗立着不少裸露着钢筋水泥的烂尾楼，这些是上世纪90年代房地产泡沫破灭留下来的痕迹。据统计，当年广州市共有100多个烂尾地盘，其中将近一半成了烂尾楼。
专家认为，楼盘烂尾最直接的原因是开发商的资金周转出了问题。在房地产迅速发展的时期，开发商只需要投入少量资金，待工程启动后就贷款。但碰上宏观调控，银行缩紧贷款，一些开发商资金紧缺，工程便拖延下来。还有的开发商盲目炒作，借开发为名，楼盘几经转手导致烂尾。
一些政府部门盲目审批，是房地产开发项目轻易上马的助推器。过去开发商搞土地开发，首期缴纳地价总额的20%，就可拿到建设土地批准书到银行贷款。政府个别部门盲目引入房地产项目，却对项目资金的到位情况并不了解，出现一些开发商“空手套白狼”的情况。
同时，监管不力和惩戒过轻，导致开发商容易违约。开发商拿购房人的钱来盖房子，数钞票的时候又把风险甩给购房人，这已经成为行业惯例。有关部门对开发商没有太多约束，开发商失败就走人，楼盘就烂尾。
如何做个精明买房人
专家提醒，相对于开发商，处于弱势的购房者应谨慎判断，精明买房，不要轻信开发商“看上去很美”的承诺。
首先，开发商的品牌是购房者的保障。一些大品牌的开发商资金相对充足，贷款信誉良好，不会因为一时的资金周转问题而让自己的楼盘成为烂尾楼。有一些不知名的楼盘品牌，若其开发商的背景是上市公司，在资金上也不会有很大问题。
其次，尽量把开发商的口头承诺转为书面的合同形式，让其具有一定的法律效力。开发商在销售时，常常持续推高房价，但同时会推出许多促销手段。购房者需要关注的是这些促销手段究竟能给自己带来多大的优惠，如买房送装修就要看看装修材料的质量、装修实价、保修措施等细节问题，并要求开发商把这些承诺写在合同上。
此外，对于抵押房要多留个心眼。广信律师事务所律师廖治超说，已抵押的商品房可以预售，但必须获得抵押权人(通常是银行)的同意，并将抵押情况告知买受人(购房人)。建议购房者在买房前上网查清房子的抵押情况。如果发现自己买了抵押房，可以咨询律师，与开发商谈判并签订补充协议。
