住房转让协议为何无效
发布时间：2018年5月1日
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【案情】2001年8月，周某通过单位集资，以一定价格购得经济适用房一套，但未取得房产权属证书。2005年3月，经介绍，周某与郑某签订了住房转让协议书，约定：1.周某将自己所有的住房转让给郑某，价格11万元;2.本协议签订后，郑某一次性付给周某10万元，周某将房屋钥匙交给郑某，剩余1万元待周某向郑某交付房产证时付清;3.周某应积极为郑某办理房产证，郑某配合提供办证所需材料，办证所需费用由郑某负担。协议签订当日，郑某向周某支付11万元，周某将房屋钥匙交付郑某。郑某装修后居住至今。随着房价不断上涨，2009年，周某将郑某诉至法院。
【分歧】法院在审理时有两种观点：一种观点认为，该住房转让协议无效，依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》和《经济适用房管理办法》的规定，经济适用房在取得房屋所有权证一定年限后，方可上市交易，而其在出售房屋时尚未取得权属证书，这也违反了《房地产管理法》的相关规定，且郑某不符合经济适用房购买条件。另一种观点认为，郑某购房时对方未告知该房屋属经济适用房，所签转让协议是双方真实意思表示，双方也如约履行了部分内容，加之《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》是2007年生效的，双方合同是2005年签订的，不能适用该意见，该住房转让协议合法有效。
【评析】笔者认为该案中住房转让协议无效。理由如下：
一、《立法法》第八十四条规定：法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。这一原则体现了法无溯及力的原则。法无溯及力的原则表现在国家不能用现在制定的法律指导人们过去的行为，更不能用现在的法律处罚人们过去从事的当时是合法而现在是违法的行为。以限制行政权力的扩张与滥用，维护社会秩序的稳定性，保护人们期待的信赖利益。否则，我们就会无法预测自己和他人行为的确定后果。因此，本案不能适用《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》和《经济适用房管理办法》的规定。
二、房屋法律上的所有权人还是房屋的兴建单位，尽管该房屋已事实上为卖方占有、使用、收益，但因没有取得权属证书，卖方还不是法律上的所有权人，其处分权存在限制，所以此类买卖合同应属于无权处分合同。依据合同法第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”而本案中，周某卖房时无产权证，买房后亦无继续办理，房屋的所有权并不归周某所有，该房屋也不可能过户于郑某，房屋所有权自始至终没有发生变动。据此，周郑之间原本属于效力待定的合同，因周某事后并未取得处分权，成为无效合同。
三、郑某虽然交付了购房款，领取了房屋钥匙，但涉案房屋未取得房屋产权证书，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项的规定，不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律强制性规定的合同无效。故原、被告订立的涉案房屋买卖协议无效。
河南省襄城县人民法院 彭洋
