如何避免定金被吞？
发布时间：2018年1月18日
来源: 深圳资深合同律师 http://www.szhzshtls.com/
购房者签订合同时，相关事项一定要约定清楚。 近期银行贷款把关趋严，由于银行贷款审批不过关导致的购房纠纷时有发生，成交失败后，购房者往往需承担低则一两万、高则好几万元的定金被吞的损失。
◆业内人士提醒，若认购合同没有特别约定，银行不审批是由于买方资信不过关的原因，一般应由买方负责。所以，购房者在签合同时一定要约定清楚，因此而导致成交失败时，要退还定金。
案例：
贷款未获批 定金要不回
两个月前，做小生意月入3000元的王小姐在海珠区看中了一套挂盘价为46万元的二手房，由于手头积蓄能够首付三成，便决定向银行按揭贷款买房。由于没有单位，平时收入也都是现金进出，无法提供银行要求的盖了公章的收入证明和存折流水账，王小姐对贷款申请能不能批下来有些担心。不过中介行人员拍着胸脯表示，这些都不是问题，中介行都可代办。求房心切的王小姐便交了一万元定金，签了认购合同，托中介向业主砍价。最后，买卖双方谈妥以45万元成交，并签了买卖合同，付了首付款。
然而最近，中介行却告诉王小姐，银行审批不过关，要她想办法凑钱，由于一时无处筹钱，王小姐便要求解除购房合同，然而中介和业主却表示，只能退房款，1万元定金不能退。王小姐表示是中介拍胸脯表示贷款没问题才买的，责任在中介，定金必须退，由此双方争执不下。
昨日，记者走访了滨江东路一带部分二手楼中介行和在售的一手楼盘。售楼人员和中介行一致表示，如果没有特别约定，因买方资信问题导致银行审批不过关，购房定金不能退给客户。
不过，大多数中介行人士表示，银行不审批的情况很少出现，一般只会降低贷款的成数。甚至有的中介拍着胸脯表示：没有收入证明，我们可以给你提供，银行存折流水账问题我们也可以搞掂，银行一般只看复印件，不会具体查询的。
银行： 贷款是否被批准 只看借款人能力
记者从在穗的工、农、建、交等主要大银行获悉，按“国六条”的有关新政策，银行住房按揭贷款的门槛比以前有所提高。但这是基于“国六条”对90平方米以上大户型首付比例提高的政策而调整了相关规定，银行拒绝贷款申请宗数的比例并没有增加。
有被访问银行人士认为，银行是否贷款给借款人，仅是评估借款人的资信状况和还款能力。至于开发商与借款人之间签订的购房协议如何，与银行无关。银行贷款需要控制风险，但购房人若因贷款申请审批未通过，从而被迫放弃买房子并被开发商没收定金，购房者应与开发商进行协商。
有购房者提出建议，银行是否可在售楼部现场为有意向购房者提供贷款初审结果的咨询，以供有意购房人参考。对此，银行认为可行性不大。这是因为初审结果并不能作为最终的审批结果，而且，由于申请人在售楼现场所提供的资料都不完整而且不详尽，银行很难作出判断。
内情：指定银行按揭 开发商应退定
对于银行这种说法，有熟悉按揭业务的房地产中介并不完全认同。业内人士称，目前广州各楼盘的按揭模式仍以指定银行按揭为主。这是由于目前各房地产开发项目贷款与按揭贷款基本是捆绑的。所以，银行与开发商之间毫无关系的说法并不成立。“虽然同一家银行的个人住房按揭贷款和开发贷款是由不同部门来进行的，彼此相对独立。但银行要做到与开发商进行协调，若因为银行未能审批通过贷款而导致购房者无法提供足够资金买房的情况，开发商应给予退定，这一点并不难实现。”
此人士强调，各银行控制风险的程度和市场策略不一样，借款人在开发商指定的按揭银行的贷款申请未获通过，并不就意味着其在其他银行就一定不能获得通过。所以，在楼盘指定银行的按揭主流模式未有突破之前，开发商和银行有义务为购房者提供若未能通过银行贷款而无法提供足够购房资金可豁免退定的便利。
专业人士：在交定金认购时 一定要约定清楚
那么，购房者如何才能避免贷款审批不过关导致定金被吞的情况呢？
在中介行工作多年的胡肖珍小姐表示，根据以往的情况看，只有在以下两种情况下，定金才有可能退还购房者，一是银行审批不过关是业主或发展商的原因，一是购房者与业主或发展商事先协商好，在认购书中写明，如因银行贷款未获审批的原因导致成交失败，定金应退还客户。否则，购房者的定金将很难退还。
一手楼的认购合同和买卖合同格式都是固定的，开发商一般是不会跟客户建立这种约定的。所以客户在交定金认购房屋时，要谨慎些，如果自己不放心，最好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，确定最高贷款额度，再交定金签认购合同。
二手楼则灵活很多，由于认购合同和买卖合同都是双方约定的，可以和业主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，要退还定金。
诺臣律师事务所的李律师也表示，如果认购合同没有特别约定，银行不审批是由于买方资信不过关的原因，应由买方负责。但在以上王小姐的案例中，中介行有过错，符合侵权责任的4个要件，中介行应负一定的赔偿责任。
