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房屋租赁合同“签超期”了?承租人需自担风险

发布时间:2017年12月4日  来源: 深圳资深合同律师     http://www.szhzshtls.com/

4月7日,海淀法院发布消息称,因被中介公司强行要求搬离出租房屋后要求退还剩余租金和赔偿违约金未果,近日,刘先生以房屋租赁合同纠纷为由将某中介公司诉至法院,要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年11月13日解除;中介公司承担违约责任,支付违约金7000元、返还押金4500元以及12月份未使用的房租2330元。

刘先生诉称,他和中介公司于2015年3月7日签订《房屋租赁合同》,合同约定:甲方代理出租602号房屋给他居住使用。在房屋租赁过程中,中介公司在房租收取时惯常通过电话提醒他缴纳房租,他积极配合,双方建立友好信赖的合作关系,但是2015年11月10日中介公司电话通知他,拒绝他的付款要求,并威胁他不搬离将强行撬锁,并无任何理由强行另外收取他1000元押金作为搬离该房屋的担保,迫使他跟妻子和几个月大的孩子在寒冷的冬季里重新寻找居住房屋。为了维护家庭住址的稳定和便于照顾幼小的孩子,他自始没有恶意拖欠房租的故意,而是积极配合中介公司履行付款义务,截止到2015年12月5日的房租都已经交齐。《房屋租赁合同》约定:甲方若无故并且未征得乙方同意,收回房屋则作为违约论,甲方除应退还剩余房租,还应缴纳两个月房租作为违约金。中介公司强迫他搬离出租房屋的行为违反了合同约定,故应当承担违约责任。

中介公司辩称,同意房屋租赁合同于2015年11月13日解除,但是不同意刘先生的其余诉讼请求,因为是刘先生违约了,按照合同约定其应当于2015年11月5日交房租,但是直到11月10日其还没有交,刘先生是11月13日搬走的。

经查明,涉案房屋为中介公司从房主梁某处租赁,委托出租期限为一年,自2014年11月10日至2015年11月9日。刘先生与中介公司签订的《房屋租赁合同》明确约定,租金按季缴纳,最后一次的付款时间为2015年11月5日。审理中,刘先生表示2015年11月5日确实没有主动联系中介公司要求交房租。对于未主动联系的原因,刘先生解释为:第一,按照之前的交易惯例,都是中介公司通知交房租之后才交纳的,之前两次中介公司都晚于合同约定的时间通知其交房租,且均未提出异议,未向其主张滞纳金;第二,根据中介公司与房主梁某签订的《房屋出租委托代理合同》,中介公司有权出租602号房屋的期限仅到2015年11月9日,故对于在此期限之后中介公司是否能继续获得房东的授权其表示怀疑,且中介公司一直未向其出示相关的有权出租的文件。但同时,刘先生也表示,之所以在明知中介公司与房主梁某的合同期限只到2015年11月9日的情况下还在房屋租赁合同中约定明确的租金交纳时间,是因为基于对中介公司的信任,其认为中介公司在此之后能继续获得出租权。

为证明在2015年11月9日之后仍有权继续出租涉案房屋,中介公司在庭审中出示其与梁某签订的《房屋出租委托代理合同》,约定委托出租期限自2015年11月10日至2016年11月9日。

2015年11月13日,刘先生搬离602号房屋,搬离时刘先生另向中介公司交纳1000元押金,中介公司出具收条,内容为 中介公司另外收取刘先生1000元押金,刘先生于2015年11月15号(包括15号)前必须搬走,此1000元押金保证给予退还。

经法院多次释明,中介公司明确表示就前两次迟延交纳租金的行为不向刘先生主张滞纳金,就本案也不提出反诉。

法院经审理后认为,依法成立的合同受法律保护。本案中,刘先生与中介公司于2015年3月7日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实表示,且内容不违反法律和行政法规的强制性规定,故其应为合法有效,双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。根据房屋租赁合同的约定,租赁期限至2016年3月4日,刘先生最后一次交纳租金的时间应为2015年11月5日。从本案已查明的事实可知,刘先生在2015年11月5日当天并未主动联系中介公司要求交纳房租,对于未主动联系的原因,刘先生解释为:第一,按照之前的交易惯例,都是中介公司通知交房租之后才交纳的,故在一直未接到中介公司通知的情况下其才没有按照合同约定的时间交纳房租;第二,中介公司未及时向其出示在2015年11月9日之后有权继续出租602号房屋的证明文件。但上述抗辩意见并不构成刘先生可以迟延交纳租金的正当理由。首先,按照约定的期限支付租金是承租人的基本义务,在刘先生与中介公司已经明确约定了每一期租金交纳具体时间的情况下,刘先生应当严格按照合同约定履行交租金的义务,电话通知并非中介公司的合同义务,之前两次中介公司电话通知催缴房租时未对刘先生迟延交租的行为提出异议和主张滞纳金,并不代表双方之间已经形成可以变更书面约定的交易惯例,只有在当事人协商一致的情况下,才可以变更合同;其次,对于刘先生所主张的中介公司在2015年11月9日之后的出租权问题,中介公司当庭提交了其与602号房屋房主梁某于2015年11月10日签订的《房屋出租委托代理合同》,其上明确约定中介公司的委托出租期限自2015年11月10日至2016年11月9日,且刘先生亦当庭表示其在明知中介公司与房主梁某的合同期限只到2015年11月9日的情况下还在房屋租赁合同中约定明确的租金交纳时间,是因为基于对中介公司的信任,故刘先生的陈述前后矛盾,法院不予采信。

因刘先生已于2015年11月13日搬离602号房屋,且双方当事人均同意本案《房屋租赁合同》于2015年11月13日解除,故法院对此不持异议。根据房屋租赁合同的约定,如拖欠超过具体付款日期3日,仍不缴纳,且无正常理由又不与甲方主动联系者,甲方视为合同终止,有权开启房门接纳新住户入住,乙方所交纳的款项均不予退还,现刘先生无正当理由迟延交纳租金,已经构成对合同义务的违反,故其请求中介公司支付违约金7000元、返还押金3500元、退回12月份未使用的房屋租赁费2330元之诉请,无事实和法律依据,法院不予支持。

就2015年11月13日刘先生向中介公司所交纳的1000元押金,因中介公司在收取时已明确表明 此1000元押金保证给予退还 ,现刘先生已搬离602号房屋,故其要求中介公司退还其1000元押金之诉请,于法有据,法院予以支持。

最后,法院判决刘先生和中介公司签订的《房屋租赁合同》于2015年11月13日解除;中介公司退还刘先生房屋押金1000元。

【法官提示】:

从源头上来说,对于本案纠纷的产生刘先生自己也负有一定责任:首先,刘先生明知中介公司的委托出租期限仅到2015年11月9日,但却自愿和中介公司签订租赁期限截至2016年3月4日的《房屋租赁合同》,故在承租期限远远超过出租人有权出租期限的情况下,刘先生对于2015年11月9日以后有可能不能正常居住使用涉诉房屋之不利后果应当是明知的,既明知而仍选择为之,则视为其自愿承担风险;其次,缴纳房租为承租人之主要义务,而提醒承租人交房租却并非中介公司之任何形式的义务,故以未接到中介公司电话提醒交纳房租且之前迟延缴纳房租中介公司均未提出异议作为抗辩理由均是无效的。

诚实信用和契约精神是市场经济的基本原则,签订合同的目的是为了更好地约束双方,对于交易风险频发的房屋租赁市场而言,无论是出租方还是承租方,都应尽到更加谨慎的注意义务,强化合同意识和风险意识,以求最大限度地避免和防范交易风险。 千龙新闻网



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