深圳资深合同律师
法律咨询热线:13113669159
当前位置: 首页 > 律师文集 > 合同纠纷

在签订认购书时如何控制风险

发布时间:2015年9月9日  来源: 深圳资深合同律师     http://www.szhzshtls.com/

  从目前的商品房销售方式来看,房地产开发商往往在没有取得预售许可证的情况下,通过放号等方式,来检验市场对自己开发的楼盘的接受程度,从而为下一步调整方案或者正式开盘销售摸底,积累一定的客户资源。因此,开发商往往会组织进行预订、认购等方式,收取购房者一部分定金,与购房者签订认购协议,在协议中约定一些基本内容,比如房屋的面积、位置、户型等,在取得了预售许可证后,再通过协商订立正式的商品房买卖合同,将认购书中的主要内容固定在商品房买卖合同中。这种方式,也就是我们所说的认购书销售模式。那么,如何签订认购书,在什么条件下签订的认购书才是有效的,如何防范认购书中的法律风险呢?
  目前对认购书的的法律性质并没有明确的规定。主流观点认为,认购书其实就是一个预约,与商品房买卖合同是预约和本约的关系。是对将来订立正式的商品房买卖合同的一个预先约定。认购书并不是商品房买卖合同。一般是在订立商品房买卖合同存在法律上的障碍时(没有取得预售许可证)而订立的。在签订认购书后,交易双方只能依据诚实信用原则,在签订商品房买卖合同的条件成就后,要求对方就商品房买卖合同中的其他内容进行谈判。实践中,并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。如果一个项目连国有土地使用权都没有取得,只是修了一个售楼部就开始销售,签订认购书并收取定金,那么这种认购书就是无效的。举例说明:
  九龙坡区某项目,是一个外地的开发商来开发的。这个项目连国有土地使用权还没有取得的情况下,就大肆开始宣传,修建漂亮的售楼部,制作楼书等宣传资料,并开始接受预订。很多购房者都与此开发商签订了认购书,也交纳了5万元定金。过了两年,这个项目仍没有开工建设。后来部分购房者要求解除认购书,并要求开发商双倍返还收取的定金。法院经审理查明,该项目一直未取得国有土地使用权,更没有办理规划等审批手续,因此判定双方签定的认购书无效,开发商只返还收取的定金,并按银行贷款利率支付利息。
  从这个案例可以说明,虽然法律并不禁止开发商通过认购方式收取定金,但并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。根据最高人民法院的观点,一个开发项目,在办妥立项、规划、报建手续,取得了施工许可证后,该项目就应当是一个合法的项目,在正常情况下,是应该可以取得预售许可证并建设完成的。在此条件下,就可以签订认购书并收取定金。
  在签订认购书时,我们开发商应当注意一些问题。首先,在认购书中只能约定一些核心的内容,比如房屋的位置、面积、价格等。对于不能确定的问题,比如面积,应当明确注明以测绘报告确定的面积为准;对于取得预售许可证的时间,也尽量避免约定明确的期限。交房时间以及违约责任等问题,也尽可以在签订正式的商品房买卖合同时约定。
  订立了认购书,并不代表就一定要签订商品房买卖合同。根据最高人民法院的规定(我把法律条文念一下):“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同的担保的,如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的,应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还给买受人”。根据该规定,我们可以发现,在签订了认购书以后,是否签订正式的商品房买卖合同,其实主动权还是掌握在我们开发商手中的。实践中,由于开发商的原因导致无法签订商品房买卖合同,从而双倍返还定金的案例是很少的。如果签订认购书后,房价出现大幅度上涨,我们不想将房屋按照认购书约定的价格出售,则可以在商讨正式的商品房买卖合同条款时,向购房人提出一些苛刻的但同时又符合法律规定的条款,如果购房者不能接受,从而导致无法签订正式的商品房买卖合同,作为开发商来讲,也已经履行了认购书所约定的义务,无法订立正式的合同的责任就不在我们开发商,我们只需要承担返还定金的义务就可以了。当然,这种做法有失诚信,对注重企业形象的开发商而言,建议不要采用。如果由于购房者自己的原因导致无法签订商品房买卖合同,比如购房者不想在购买这套房屋,我们开发商就可以不用返还已收取的定金了。



首页| 律师介绍| 专长领域| 法律文集| 相册影集| 案件委托| 人才招聘| 法律咨询| 联系我们| 友情链接| 网站地图
All Right Reserved 深圳资深合同律师
All Right Reserved Copyright@2024 版权所有 法律咨询热线:13113669159  技术支持: 大律师网